张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。 1Q：我目前在北京西城潭山路地区拥有一套5层一居室的公寓（唯一的公寓）。我的两个孩子都在上学，我有一份稳定的工作。请问这套房子该怎么办（目前市场价约380万元，租金约5500元；同小区两居室市场价约580万元，租金约8500元）。三种选择：1）租金维持。 2）换一套两居室的公寓。 3）卖掉并观望。我们如何进行比较分析来量化决策？主要担心的是，随着北京儿童数量的减少，这些一居室公寓的萎缩程度甚至会超过两居室公寓ts。如果是同小区的2LDK公寓，收缩率会不会小一些？答：1.租金。通常与学区外的租房结合使用。这样可以利用学区房的价格。按照目前的市场汇率，少则25%多则多30%。比如，如果你在朝阳市拥有一套300万元以上的小房子，租金7000多元，那么你将有优势，可以在海淀市以7000多元的价格租到一套500万元左右的房子。但如果你最终在学区租了一套房子，又在学区换了一套房子，把一间房换成了两间卧室，至少不会，否则你会占便宜，而且很可能会吃点小亏。我算了一下，5500=690，580/8500=682，数值基本一样。乍一看，生活的盈利能力都差不多。但实际上，一居室公寓的租售比艺术比两居室低，至少要低10%，所以你会产生10%的小损失。 2. 这种类型的替代本质上是相似的。保费和风险率下降了一点，但下降幅度不大，而且我的人生观也没有多大改善，不是有很大的好处吗？如果你比较额外的钱+税，我认为没有任何好处。3。很难决定是否出售该币，持有并观望。目前的市场形势，深圳、上海明显出现小阳春迹象，北京也同样如此。现在是卖房子的好时机，有可能我能以比去年更高的价格出售它。但如果小阳春持续下去会发生什么呢？这将创造一个市场，而那些拥有该货币的人将遭受损失。除非你赚更多的钱，否则你将无法买回现在的房子。因此，下半年房价继续下跌是有可能的。今年的一半。但一般不建议以这种方式投注。因为如果排除学区溢价因素，即使你赢了赌注，你也不会有同样的优势，至少不会优势很多。但如果我们输了，我们就真的输了。这意味着收入与产量不成正比，使得这种类型的赌注毫无价值。 4.确实一居室比两居室可以减价。从租金+房价可以看出，两套公寓的租售比相近，这意味着公寓或一居室的保险费比例更高，因此风险更大。另一件事是，房子是用来住的。随着学区的功能变得越来越少，生活体验变得更加重要。然而，一居室公寓的客户群较小，仅适合小家庭或单身人士。定价趋势可能弱于拥有更广泛客户群的两居室公寓梅尔基地。 5.所以我的建议是选择第一个选项。这是以租换租。这样，你就不会因为一点小损失而遭受太大的损失。当然，如果能搬到学区外的房间，那就是一大优点了。例如，价值200万元左右的小公寓目前在朝阳市4000多元就能租到。 380万日元买一套套房也不难。不过，租金可以超过8000元，所以现在是租两居室的好时机。但我想指出的另一件事是，这些高租金大部分是经济适用房或安置房。质量一般，价格趋势不是很强。优点是租金收入高。仅供参考。 2号视觉问题：我在顺义一家国企工作。我住在这儿的经济适用房里。一年租金超过1万元。它离我工作的地方很近，所以我可以照顾我的家人。不过，我老公他在海淀市高克松附近工作，通勤时间相对较长。我正在考虑在未来两年内购买房子。是朝阳驻中买好还是顺义、海淀买好？这个家庭有两个孩子。我的大儿子 Jiwi 将参加小组课程，我的第二儿子将参加小组课程 6 个月。预算为400万。你能给我一些建议吗？ A: 1. 当你旅行时，你完全依靠自己的直觉，很难听从外人的建议。然而，一般建议是，靠近一个人比远离两个人要好。这样做，双方都不会受苦，也无法帮助抚养孩子、照顾家庭。尤其是孩子放学后的接送、陪读需要花费大量的时间和精力。我宁愿有人付给我更多的钱。一般规则是最好靠近 m其他。毕竟，大部分教育都是由母亲进行的，始终是“婆婆纹身”。我从来没有听说过我的岳父这样做过。 2、另外，凯甸市住房有学区房溢价，所有普通住房均视为学区房。而且总价越低，保费就越高。以400万日元为例，保险费至少会超过100万日元，最高可达150万日元。如果发生这种情况，您的生活方式盈利能力将会下降，您将不得不在低参与度期间承担持有价值的风险。如果没有政治支持，至少保险费率不会上涨，而且很可能会受到影响。 3.浅代市也有学区内的住宅，但400万日元的低保险费很难买到一套。基本上和一般的东海一样。其中，清代学堂的学生严则矮，仁超、陈区的学生也稍矮。你可以看一下。 4.不推荐学区房。顺义。这并不是说学校不好，而是顺义的妈妈们对教育充满热情，愿意投入，导致保险费率高于中国东部和西部地区的平均水平。从住房的角度来看，这是不合适的。家人接受不接受就看你做不做吧？或者，您可以进行一些计算。例如，在典型的剑心北和南区，您可以通过比较租金与销售的比率来找出溢价。 5.我没有其他建议。你的问题有点宽泛。如果你先决定一般细节，争论会更困难。仅供参考。三个问题：我问你一个问题。我在海淀市世纪城有一套公寓。儿子今年要上小学了可能是人大附属小学，但不是学区内的中学。因为在亦庄市外还有一套房子，而其中三套房子只能在五环外购买。考虑到上津津学区，唯一的选择是像柳兰之家这样的，预算在400到600日元之间。教会会与学区分开吗？这个决定有什么缺陷吗？ A: 1.你是北京人吗？五环内可以买2个游戏，有2个孩子的家庭也可以买3个游戏。亦庄位于五环外，与现行限购政策不冲突。 2、买上地区六郎产权谁能保证？毕竟待售公寓那么多，但程度够不够没人知道。官方的答案是“多校分配”，这完全是运气问题。此外，如果你认为六郎在ly用秘籍，400万就够了。第一是省钱，第二是减少溢价部分的保值风险，第三是数量用尽时比较容易处理。传统的建议是使用你的头衔并观察市场。如果你觉得不适合你，就卖掉它。这个财政成本相当于学区住房到来之前的择校成本。 3、决定不存在缺陷。溢价是显而易见的，不能被视为劣势。如果是这样，那是因为该地区太受欢迎了。大家都知道资源是好东西，家长们就争先恐后地去获取，从而更加稀缺。每年都有人买了房子，但没有得到他们想要的。 4.所以这完全是运气问题，没有人能保证这一点。买房的时候，算好保险费，尽量买便宜的。另外，如果你家有五环以内的指示灯，你可以至少购买一套。但最好考虑购买骗局房屋，并在获得所有权后将其扔掉。学区内没有必要有两个住宅区。仅供参考。 4 问：我目前在昌平区北七家未来科学城居住和上学，儿子读小学三年级。最初，计划将所有学区的学生从一所高中转学到另一所高中。不过，未来城星环时代最近有一套样板房开业，所以我正在考虑购买这个小区。此次购买的原因是充分考虑了星环时代的地理位置以及过去几年在附近的居住体验。这是改善您生活的一个不错的选择。如果你现在不买，你担心以后在同样的条件下买不到房子。然而，预算有限（500万日元）。如果你买这个，你就无法想象跨区高中胡扯。未来城星际世界的这套房子值得买吗？买了这套房子后，我想跨学区从小学到高中转学，但是如果我没有预算买破洞式的房子，有没有办法跨学区从小学到高中呢？您有什么建议吗？ A: 1.我不知道新的房地产项目，也不记得价格。我不方便对他们发表评论，也无法提出建议。但它是为了改进，所以如果你觉得好就买吧。没必要听别人的建议。您将主要为自己使用新房子。 2. 改善你的生活绝对值得。所有新房子都比二手房好。仅当您有其他想法时才考虑二手房。这与购买汽车类似。购买新车注重其驾驶体验。如果您打算在几年内购买新车，请注意购买二手车考虑到性价比。 3、各区小学升中学、子女、政治保障、空置房屋登记、监护人变更等，也属于搬迁。或者，你可以花钱找人，但要小心不要被骗。近年来，因儿童引发的麻烦事件发生了很多。我会的。尤其是如果你的孩子在小学三年级，他们将在2023年旺季入学，所以无论就读哪个学区或名校，名额都不够。无论你转学到哪个年级，在每个学区，每个人都在同一个班级。就连找人都非常困难。 4.没有建议。如果您想购买升级的房屋，请按原样购买。这取决于您自己的喜好。至于国际问题，这取决于哪种方法适合您的家。这些是您的选择，因此请谨慎选择。仅供参考。 5问：我愿意想问你一个问题。明年，我儿子将升入高中。他现在是昌平区小学五年级的学生。明年，我想选择旭市的一所学校就读高中。目前，他的家谱和学籍均位于昌平。朝日之行还将涉及购买房地产。预算为4～500万日元。您能给我一些选择学校的建议吗？目前我们正在考虑的学校是朝阳外国语学校和人民大学附属朝阳学校。除了选择学校之外，还涉及到周边地区的房产购买。靠近太阳宫的商店最便宜，而靠近外面的商店则更贵。你能给我一些建议吗？ A: 1. 选择学校时，原则是先向外看。另外，朝外高中的住房在学区内没有溢价，因此利润丰厚生活能力正常，一切都为转学生考虑。当然，日长市也有这样的住宅，但就学校而言，仅次于浅井市。此外，仁潮近年来变得非常受欢迎，其房屋已售罄，并开设了多家分店和校区。转学生基本上都是分配座位的，很难说他们会被哪个校区录取。 2.我不明白第二段的意思。您想购买太阳宫附近最便宜的帐篷吗？哦，那是不是说，太阳宫比外面看的还要高呢？这取决于房子。朝外之外也有价格昂贵的小区，比如博世香园，售价在10万元以上。而且，相应的朝外小学的保险费更高。回中里的物价总体比仁潮的要高。一分钱一分货。然而，如果只是对于高中入学，只需购买免费的东西即可。买房时，重要的是盈利能力，而不是绝对价格。 3.你实在不明白你的意思，所以我无法提出任何建议。也就是说，一般建议是在浅谷市以外的地方买房，比如江中北里。日常生活方面的回报一般，如果加上函授高中的话，回报很可能会很高。仅供参考。关注公众号“张哥有关于买房的事”。有任何与房地产相关的问题都可以随时问我。
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